תכנון בית פרטי

לגור בבית פרטי שסביבו מדשאה פסטורלית הוא חלום של משפחות רבות שמקצתן מצליחות להגשים אותו, לנהל את התכנון והבנייה ולאחר מכן לגור בבית הפרטי שמתאים לאורח חייהם. מדובר בפרויקט מורכב ומאתגר מאד שיש לבצע באופן מסודר ומוקפד תוך קבלת הנחיות מאנשי מקצוע מעולים ומיומנים שיכוונו את בעלי הנכס איך לפעול בכל סיטואציה. למרות הדרך המפותלת במהלך המיזם הכוללת במקרים רבים עיכובים ומהמורות שונות, העיסוק בהקמת בית משלך הוא סיפוק אדיר בכל אחד מהשלבים, עד ההגעה להשלמת הבית ולמגורים בו.

תקציב לתכנון בית פרטי וניהול המיזם

הקמת בית פרטי כוללת קשרים עם הרבה מאד גורמים בתחומים מגוונים ולא מוכרים, תוך עמידה בתקציבים שהוקצו לכל נותן שירות, כמו כן גם עיסוק בנושאים בירוקרטיים רבים מול הרשויות השונות. תקצוב כל נישה הוא מהותי כיוון שכל חריגה כרוכה בסכומי כסף לא מבוטלים המעלים באופן משמעותי את עלות הפרויקט כולו. כשנוצרת חריגה בכל אחד מהסעיפים, התוספת הכספית בכללותה הופכת למסה רצינית. לכן, יש לתקצב באופן ריאלי את כל אחד מהסעיפים השונים לאורך הפרויקט כדי להגיע לחריגות קטנות ככל האפשר. השינויים המהותיים מחייבים היערכות פיננסית של בעלי הנכס לסך התשלומים שעליהם לשלם. כדי להגיע לכך, רצוי להכין טרם רכישת המגרש רשימה הכוללת את אומדן העלויות השונות באופן מפורט, כדי לדעת אילו עלויות מתוכננות בשלבים השונים של הבנייה.

חישוב עלויות בניית בית פרטי

יש לחשב את העלות המשוערת של כל אחד מסעיפי ההוצאות ואת הסך הכול הכללי מול ההון העצמי העומד לרשות בעלי הנכס. על פי אומדן זה ולאחר התייעצות עם יועץ משכנתאות, הם יקבלו החלטה מה גובה המשכנתה שברצונם לקבל עבור המגרש ועבור בניית הבית כך שיוכלו לעמוד בכל ההתחייבויות. בכל מקרה, יש להביא בחשבון שבמהלך הבנייה צצות לעיתים בעיות המצריכות רכישות שונות או גיוס קבלני משנה נוספים, דבר שיעלה את סך ההוצאות. כבר בתחילת הדרך יש לגייס עורך דין העוסק בתחום המקרקעין שילווה את הפרויקט מול בעל המגרש, רשם המקרקעין, קבלנים, בנקים ועוד.

בחירת צורת הבנייה להקמת הבית קיימות כמה שיטות לבניית בית פרטי:

בנייה בניהול עצמי 

אופציה אשר בה בעלי הנכס בוחרים קבלן לכל תחום וסוגרים עמו את העלויות, את דרישות הביצוע ומתאמים את לוח הזמנים בין הקבלנים השונים כך שהעבודה תבוצע ברצף על פי השלבים ההגיוניים. בצורת התנהלות זו יש לבעלי הנכס כאב ראש גדול והם צריכים לבצע אין ספור תיאומים אך באופן זה סך ההוצאות שלהם מבוקר ומופחת.

גיוס מפקח בנייה
גיוס מפקח בנייה הוא צעד חשוב והכרחי. מפקח הבנייה הוא האחראי על כל מה שקורה בשטח, איכותם של חומרי הבנייה, בקרה ופיקוח על הקבלנים השונים כך שיבצעו את עבודתם בדיוק על פי ההנחיות המקצועיות.
מדובר בנושא אקוטיים מבחינה חוקית, טיב המוצר ואיכות הביצוע ולכן חשוב שאיש מקצוע המכיר את התהליכים על כל רבדיהם יבדוק בזמן אמת כל אחד מהמהלכים הללו ויאשר אותם או לחילופין יבקש לפרק את העבודה ולבצע אותה מחדש אם היא לא תקינה.

קבלן עד המפתח
באופציה זו, בעל הנכס מסמיך קבלן ספציפי שבחר על פי המלצות וחוות דעת שקיבל, לבצע את מלוא הביצוע מתחילתו ועד סופו. הוא זה שאחראי לבחור קבלני משנה, לרכוש עבורם חומרי גלם (או שבעל הנכס רוכש – על פי הסיכום ביניהם) , הוא דואג לתאם בין הקבלנים השונים כך שהעבודה תתבצע בקצב הנכון ובמינימום עיכובים. הקבלן אחראי על כל השלבים עד העברת המפתח לבעל הנכס בתום הפרויקט.

תכנון הבית בעזרת אדריכל מקצועי המלווה את הפרויקט

תכנון באמצעות אדריכל מנוסה כולל הרבה מאד חשיבה והגדרות של הצרכים הנחוצים לכל משפחה על פי אורח חייה.
התכנון הפרטני צריך להתאים בדיוק למשפחה זו תוך ראיה גם לעתיד. בני הבית מעדכנים את האדריכל בדבר ראיית העולם שלהם, איך הם רוצים שייראה הבית, מבנה וגודל החדרים, גודלו של המטבח על פי הרגלי האירוח שלהם, דרישות מיוחדות כמו חדר קולנוע, בריכת שחייה, יחידת דיור להשכרה או לעובדת וכל נושא רלוונטי נוסף.
האדריכל מכין כמה סקיצות יצירתיות וייחודיות בהתאם להנחיות שקיבל מבעלי הנכס. לאחר מכן הם מבצעים יחד סיעור מוחות, משנים דברים לכאן ולכאן ובסופו של דבר מחליטים על הדגם המתאים ביותר ואתו הם יוצאים לדרך.

חשוב לגייס אדריכל מהימן שבעלי הנכס קיבלו עליו המלצות חמות, שיש עמו תקשורת טובה והבנה מלאה, אדם הקשוב ללקוחותיו וזאת כדי ליצור שיתוף פעולה פורה בין הצדדים.
האדריכל משתמש בשיטות טכנולוגיות חדשניות וכך הוא מכין תכניות מדויקות לשלבי הביצוע השונים. אדם זה מעורה היטב באופן הגשת הבקשות לקבלת היתרים מהרשות המקומית כך שיקדם מהלך זה, יהיה בקשר עם הוועדה, יבצע את התיקונים הנדרשים וידאג לכך שההיתר יתקבל תוך פרק זמן סביר.

אופן ניהול עבודת הבנייה במהלך ההקמה

ניהול עבודות הבנייה חייב להיעשות בדרך מאד מסודרת ומאורגנת. אם בעלי הנכס הם מנהלי הפרויקט, הם יחתמו על הסכמים נפרדים עם כל אחד מקבלני המשנה שבהם מפורטת העבודה שעליהם לבצע, פרק הזמן המוקצב לכך ואופן תשלום העלויות שסוכמו. אם קיים מפקח בשטח, הוא זה שמאשר כל עבודה אם היא בוצעה כהלכה לדוגמה תשתיות הצנרת או הטיח ובהתאם לכך מתבצע התשלום. בכל מקרה, אין לשלם כספים מראש לקבלנים אלא רק על פי שלבי העבודה שהושלמו בפועל וזאת כדי לא ליצור מצב שהקבלן מקבל את הכספים ונעלם ללא ביצוע הפעולות שסוכמו. אם בעלי הנכס שכרו קבלן עד המפתח, הם חותמים עמו על הסכם ובו נרשם פירוט של מלוא העבודות בהתאם לתכניות ואופן העברת התשלומים על פי החשבונות החלקיים והחשבון הסופי שיאושר על ידי המפקח.

סיכום

מי שמתכנן לבנות בית פרטי, מביא בחשבון שעומדת לפניו תקופה לא פשוטה הכוללת קשר יום יומי עם הרבה מאד גורמים שיגזלו את מנוחתו. אך כשרואים את הבית קורם עור וגידים התחושה היא נפלאה ונרתמים למלאכה עד סיומה בהצלחה.

טיפים

• בניית בית פרטי כרוכה בתשלום של כספים רבים. יש להיות ערניים לכל מהלך ולכל עבודה של בעל מקצוע, כדי שלא יאבדו כספים.
• בעלי הנכס צריכים להיות מעורבים בכל מה שקורה במהלך הבנייה ולקבל הסברים מקצועיים, מפורטים וענייניים מאנשי המקצוע המבצעים זאת עבורם כמו האדריכל , המפקח וקבלן הבנייה