14 הדקות שיפשטו לכם את ה"טופס 4"

תוכן עניינים

מה זה טופס 4

החתימות והאישורים הנדרשים

איך לקצר תהליכים

הימנעו מטעויות ועיכובים

לדחיינים שבינינו, מה אפשר לדחות

טופס 4 ,ומה אחרי?

היבטים משפטיים

סדר הפעולות לקבלת טופס 4 בקלות:

עבדתם קשה להשגת היתרים? כל הכבוד לכם! לייאש, זה לא ארוחת הבוקר שלנו, אבל למרבה הבאסה, העבודה מתחילה "רק עכשיו וכבר עכשיו".

אל תגלו לאף אחד את סוד המקצוע הבא: פנו למועצה המקומית כעת, עוד לפני תחילת הבנייה, תקבלו מהם חוברת מסמכים ובה כל הדרישות שתצטרכו למלא על מנת לקבל את הטופס. כך במהלך הבנייה תוכלו לאסוף את המסמכים והאישורים הנדרשים בזמן אמת ואף תדעו על מה לשים דגש.

מה זה טופס 4

לאחר סיום הליך הבנייה, בין אם מדובר בהקמת בניין מגורים או בבית פרטי, יגיש בעל ההיתר בקשה לקבלת טופס 4 המכונה גם טופס חיבור חשמל, מים וטלפון.
בעל ההיתר הנו: בבניין דירות – הקבלן ו/או היזם. בבית פרטי – בעל המקרקעין. טופס 4 מאשר כי המבנה בטוח וראוי למגורים של דיירים, וכי ניתן לחבר את המבנה לחשמל, מים ויתר התשתיות החשובות לצורך מחייה בנכס. הטופס הנו אחד האישורים הסופיים בתהליך הבנייה. הוא מהווה שלב מקדמי לקבלת “תעודת גמר לעבודות הבנייה" מאת הרשות המקומית. במסגרת הבקשה מצהיר הקבלן על השלמת עבודות הבנייה, וכי הם בוצעו בהתאם להיתר הבנייה, ההיתר ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ונחתם על ידי מהנדס העיר, או יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. כאשר יתרשם שהבית אכן מוכן לאכלוס וכי הכל בטוח ויציב.

במאמר זה מובאים תנאי סף כלליים, ייתכנו דרישות נוספות בהתאם לוועדה המקומית. בהשערה גסה, ניתן לומר כי ההליך הבירוקרטי לקבלת טופס 4, מעכב בכ-6 חודשים את מסירת הדירות לרוכשים.
יודגש כי, טופס 4 אינו מהווה אישור לאכלוס המבנה ואינו כרוך בתשלום.

מה לדרוש מבעלי המקצוע, לקבלת הטופס בקלות ובמהירות

ברכישת הדירה מומלץ לדאוג, כי במסגרת חוזה המכר יופיע סעיף לפיו במועד בו מתחייב הקבלן למסור את החזקה בדירה לידי הקונה יהיה בידיו טופס 4 מאושר. לעולם אל תשלמו לבעלי המקצוע את מלוא הסכום על עבודתם עד שיחתמו על כל הטפסים הנדרשים, בשלב הזה הם נוטים 'להיעלם'. בחוזה – הכניסו סעיף על תשלום אחרון לאחר החתימה על המסמכים שהם חייבים לחתום על מנת שתקבלו טופס 4. עליכם לוודא שהקבלן המבצע את עבודת הבנייה רשום בפנקס הקבלנים, אחרת מי יחתום לכם?

בהזמנת מודד, מומלץ לבקש חידוש חתימתו על המדידה ללא תוספת תשלום, כיוון שהתוקף שלה הוא חצי שנה ואם תאחרו תצטרכו לחדש חתימה.
במהלך הבנייה נדרש האדריכל – המבצע את הפיקוח העליון, לצורכי הרישוי – לדווח לוועדה באופן רשמי על אופן התקדמותו של התהליך. הדוח הראשון יוגש בשלב סימון קווי הבניין ע"י המודד, השני בשלב גמר ריצפת קומת הכניסה (בצירוף מפת מדידה), השלישי בגמר השלד והאחרון בגמר הבניה. האינסטלטור צריך להגיע ביחד עם המפקח מטעם תאגיד המים הבודק את תקינות שוחות הביוב וכו'. סכמו זאת מראש .

החתימות והאישורים הנדרשים

הפעולות הבאות הם פעולות הקדם להזמנת מפקח הוועדה המקומית.

• במשך כל הבנייה בדקו שבניית הממ”ד זהה לפרט שאושר ע”י הג”א טרם קבלת היתר הבניה. וכן ודאו שביצוע הבנייה בפועל תהייה לפי התוכניות שאושרו.
• רכזו בהישג יד את תוצאות בדיקת הבטון, מער' הביוב והממ"ד – טיח, אטימות וכו' שקיבלתם במשך הבנייה. אם איבדתם מסמך כלשהו, פנו למכון הבדיקות לקבלת ריכוז הבדיקות. במידה ויש תוצאת בדיקת בטון לקויה, יש לקבל ממתכנן השלד מכתב התייחסות לתוצאה.

בממ"ד:

• לוודא ביצוע איטום שרוולי צנרת חשמל (באחריות החשמלאי). לוודא שאין זליגת אור מהמשקוף ומהדלת, לוודא סגירת פתחי אוורור כולל אטם, בדקו שהותקנו חלון ודלת אטומי גז עם תו תקן, הכוללת התקנת פחית תו תקן על משקופי הדלת והחלון, אטם הדלת נקי וללא שאריות טיח או צבע, לוודא שאין גופי תאורה לא תקניים. לגבי טיח הממ"ד לוודא שבוצע עם טיח בגר בעובי של עד 5 מ״מ, (באחריות הקבלן). וכן האם בוצעה התקנה תקנית של תשתית המזגן. (צרפו אישור מהחברה ומהמתקין).
• התקנת מנורות חירום לפי תקן (באחריות החשמלאי).
• בדקו תנועה חופשית של דלת הממ"ד.
• התקנת המסנן. המתקין צריך לספק אישור התקנה ואישור מחברת מסנן הממ”ד.
• לאחר מילוי המשימות הגישו את המסמכים להג"א במייל:haga@gmail.com בצירוף הטופס המצ"ב. נציגי הג"א יתאמו אתכם מועד להגעת המפקח. [המתנה משוערת: 3 שבועות] בפני המפקח תידרשו להציג גרמושקה עם החותמת של הג"א.

במידה והמבנה הוא 4 קומות ומעלה, לא ניתן להגיש במייל, אלא יש להגיע פיזית למשרד.

מערכת האינסטלציה:

• ודאו עם הקבלן שהכול בנוי כנדרש.
• במידה וקיימת קומת מרתף והביוב הפרטי גבוה יותר מרצפת המרתף, יש לבצע חיבור של מערכת השופכין של המרתף למערכת הביוב הפרטית. (באחריות האינסטלטור).
• אם במבנה קיימת בריכת שחייה – יש לוודא התקנת מז"ח (מונע זרימה חוזרת) ולהביא אישור על כך ממתקין מוסמך.
• ודאו ניקוי שוחות הביוב מפסולת בניין.
• וידוא כי מערכת מדידת המים ישרה ומד המים מקביל לקרקע.
• בסיום ביצוע מערכת האינסטלציה, להזמין את החברה המבצעת בדיקות מעבדה ולהמציא דוח חיטוי מערכת המים. לרשימת המורשים של משרד הבריאות.
• ביצוע תשלום בגין צריכת מים בעת הבנייה. (באחריות הקבלן).
• תיאום ביצוע ביקורת של מפקח מטעם התאגיד המקומי – לאחר המצאת כל המסמכים. מומלץ שהאינסטלטור יופיע יחד עם מפקח תאגיד המים.

פיתוח ותשתיות:

•  פינוי כל מבנה עראי ששימש לצורכי הבנייה ומכירה
•  הזמנת מודד למדידת המפלסים הסופיים המכסימליים של המבנה ומיקומו. וכן החתמתו על תצהיר כי הנכס נבנה בהתאם למיקומו עפ"י ההיתר ולצרף דיסק מדידה בפורמט DWG,PDF.
•  תיאום בדיקת חברת הגז כי מערכת הגז תקינה ושמישה.
• התקנת מיתקן אשפה – בהתאם לדרישות. הכוללות בין היתר: שיפוע לכיוון חוץ ללא מדרגה. גישה חופשית. דלתות ברזל, דלתות רפפה.
•  גדרות – ציפוי בהתאם למה שאושר עפ”י התוכנית. אישור המודד שהם נמצאים בתוך שטח המגרש וגובהם מתאים למה שאושר בהיתר הבנייה.

בבית משותף: סיוד הגדר בצד הגובל עם השכנים.

•  בבית משותף: ריצוף המגרש על פי תכנית מאושרת ללא שקעים, ללא סדקים עם השלמת בטון בקווי בניין במילוי חול מושלם.
•  בבית משותף: גינון – סיום עבודות שתילה, בדיקת טפטפות. השטח חייב להיות מכוסה בדשא, ללא אדמה וחול.
•  התקנת גוף תאורה עם מספר בית ושם משפחה. (באחריות החשמלאי).
•  התקנת אבן שפה מונמכת בכניסה לחנייה והחלפת המדרכה במידת הצורך.
•  בדיקת תקינות וניקיון המדרכות בחזית המבנה.
•  תשלום חובות למועצה, (באחריות היזם).
•  לגשת לאגף ארנונה למילוי טופס הצהרה על גמר בנייה, רישום הנכס ותחילת תשלום ארנונה.

אישורים שתצטרכו להוציא מה"ארכיון":

• מדידה מספר 2 [מיקום כלונסאות]. אם קבלן השלד הביא את המודד בקשו ממנו לספק לכם את האישור.
•  אישור פינוי פסולת לאתר מורשה, הכולל חשבוניות מס (באחריות הקבלן, מול אתר הפינוי שחתמתם מולו) .
•  דוחות הקונסטרוקטור, מהבדיקות שביצע במהלך הבנייה.
•  אם בוצעו שינויים בהיתר יש לצרף היתר בנייה מעודכן.

אישורים ומסמכים שצריך כעת להכין.

• אישור בדיקת אטימות של הממ"ד.
• תצהיר 20 א’ ומילוי טופס 10 ע"י האחראי לביצוע שלד
• הדוח האחרון של האדריכל, בצירוף המסמכים הבאים: הצהרת מהנדס הבניין על תקינות הממ"ד (הצהרה זו תיערך בפני הנוטריון של היזם). אישור הקבלן על התקנת פרטי מסגרות תקניים בממ"ד. לאישור זה יוצמדו העתקים מתעודת "קבלן רשום" בתוקף, ומהחוזה  בין היזם לקבלן.
• לבתים משותפים: אישור נגישות.
• אישורי חברת בזק והוט
• אישור פיתוח ובדיקת תקינות ושלמות חיבורי הביוב.
• התחברות הביוב לקו הראשי, תקינות ושלמות חיבורי הביוב אישור כללי על היעדר התחייבויות ועל היעדר פגיעה בתשתיות הישוב.
• אישור תשלום אגרות והיטלים.
• אישור מעבדה למערכת סולרית (דוד שמש).
• במקומות הומים, צריך לקבל אישור מיועץ אקוסטיקה כי הרעש בדירות אינו חורג מהתקן.
• במבנים עם מעלית יש לקבל אישור מכון התקנים לתקינות המעלית.
• בבתים פרטיים: צילום 4 חזיתות פנים ו-2 חזיתות חוץ של המרחב המוגן, ואישור כיבוי אש.

לאחר הגשת המסמכים יגיע לשטח פקח מטעם הוועדה המקומית. שיבדוק באופן מדגמי מספר נושאים, כגון: מידות, מעקות תקניים, חניות, גבהים וכדו'.

אם בתחילת הבנייה העברתם ערבות לעירייה, זה הזמן לשחרר אותה…

איך לקצר הליכים

כדי לייעל ולזרז את התהליך כדאי להסתייע במפקח בנייה שילווה את תהליך הבקשה. מפקח בנייה מנוסה יודע לזהות מראש את המוקשים שעלולים לעכב את קבלת הטופס ולהסיר מכשולים אלה.

יש המעבירים את הטיפול למהנדס, (בתשלום כמובן). ישנם גם חברות המעניקות שירות ליווי לקבלת טופס 4.

טיפ: צלמו ותעדו הכל

לטובתכם – תעדו כל פעולה ושימרו את כל המסמכים והאישורים המעידים על ביצוע פעולות אלו בקלסר ייעודי, כך 'תשלפו' אותם בעת הצורך, ותקצרו את משך זמן קבלת הטופס.

הקפידו בכל משך הבנייה להזמין בזמנים המתאימים את מעבדת הבדיקות שלכם לבדיקות ממ”ד, אינסטלציה, ביוב ושאר בדיקות נדרשות.

הימנעו מטעויות ועיכובים

חוסר ידע והכרת הדרישות עלולה לעכב משמעותית את ההליכים.

נקודות התורפה: בניית פרגולה ללא היתר, (במקרים מסוימים מהווה בעיה), התקנת שוחות בעלות קוטר קטן מהדרוש, מכסי פלסטיק (ולא בטון) בדרכי מעבר, ביצוע חומה היקפית עם טיח, בניגוד למופיע בהיתר. ישנם בעלי תעודת חשמלאי שאינם מעורים בחוקי החשמל, ומתקינים לוחות חשמל מעל כיורים, נקודות לא מוגנות במקלחות וכו'. גם במקרים אלו התכוננו לבעיות…כל שינוי בחזית מהווה בעיה, לעומת זאת הסרת חלון המתוכנן בצידי הבית לא אמור להוות בעיה. בגדול, מה שלא בוצע על פי דרישות ההיתר ולא לפי הגרמושקה – בעיקר שינויים מהותיים – לא יאושר או יהווה בעיה בקבלת הטופס. ולכן על כל שינוי התייעצו עם האדריכל.

וגם אם לא, זה לא סוף העולם…במידה והבנייה אינה תואמת את ההיתר, תיערך ע"י אדריכל המבנה 'תכנית שינויים' – תכנית אדריכלית חדשה המוגשת לוועדה לצורך קבלת היתר חדש. לפעמים העיכוב נובע מטעות…קורה והמודד טועה במדידה הסופית, ומדווח על חריגה מקווי הבניין. (זה יכול לקרות גם מול בבעלי מקצוע אחרים). אם אתם בטוחים בעצמכם ויודעים שעבדתם לפי הכללים, פשוט מדדו בעצמכם את השטח עם כלי מדידה והוכיחו את חפותכם.

לדחיינים שבינינו, מה אפשר לדחות

לעיתים רבות, כשהעבודות האחרונות שנותרו לביצוע הן גינון, חיבור מעליות לחשמל קבוע, טיפול בפסולת הבניין וכדו', ניתן להגיש בקשה מוקדמת לקבלת הטופס – אם תצליחו להוכיח שבשלב זה המבנה כבר יכול לשמש למטרה לשמה נבנה והשהיה בו אינה מסוכנת. אך הם חייבות להתבצע תוך שנה, עד למועד קבלת תעודת הגמר (טופס 5).

כמו"כ קבלת הטופס אינה מחייבת תמיד סיום של כל עבודות פיתוח השטח (משטחי חניה גדרות וכו'), אך תחייב, ברוב המקרים, מתן ערבות בנקאית לסיומן.

טופס 4, ומה אחרי?

לאחר קבלת טופס 4 הזמינו את חברת החשמל על מנת שיבדקו ויאשרו את הבית [ואז תפסיקו לשלם תעריף מוגדל של בית בבנייה עבור חשמל זמני].

החשמלאי שלכם צריך להגיע, לדאוג שהכול תקין ושהבית עבר את הבדיקה בהצלחה ..

טופס טיולים

לאחר הבדיקה יעניק המפקח למבקש, טופס מיוחד שנקרא "טופס טיולים", בו יחתים בעל ההיתר את המחלקות הפנימיות ברשות המקומית: כבישים, שיפור פני העיר (שפ"ע), איכות הסביבה, מחלקת איכות הבנייה (יש להגיע עם כל דוחות המעבדה המוסמכת למערכות הבניין, בדיקת בטון, אינסטלציה, אבן לחומה, גז ראדון), רישוי בנייה, תחום אגרות והיטלים, מחלקת מדידות (להגיע עם המדידה).

'קו הסיום' – מחלקת פיקוח בנייה. הללו יבדקו אם המבקש השלים את הדרישות בהתאם להיתר. בדיקתם וחתימתם נדרשת להשלמת התהליך. לאחר השלמת כל המסמכים והסעיפים שלהלן, יחתום מהנדס הוועדה על טופס אישור לאספקת חשמל, מים וטלפון (טופס 4). מכאן אתם יכולים לצעוד בבטחה לטופס 5 , בחלוף שנה מקבלת טופס 4 יגיש בעל ההיתר בקשה לתעודת גמר לבניין, (טופס 5). במקרים של קבלת היתר לשינויים ו/או היתרים לאישור מצב קיים לאחר סיום הבנייה בפועל, ניתן יהיה להגיש את מסמכי טופס 4 וטופס 5 במקביל.

היבטים משפטיים

אכלוס בניין ללא קבלת הטופס הינו עבירה על חוק התכנון והבנייה, ולרשות המקומית נתונות סמכויות רבות על מנת לאכוף זאת. בין היתר הטלת קנס כספי גבוה ואישום פלילי.
ומעבר לסכנה הקיימת במגורים במקום (למשל מעקות אשר אינם עונים לתקן, או כשלים הנוגעים לבטיחות אש), הרי שאין ביטוח שמכסה תאונה, או נזק שנגרם למבנה.
המתגורר בדירה אשר אין לה טופס 4 נושא באחריות לנזק הנגרם בתוך המבנה לבני משפחתו, שכניו ואורחיו!
המשכיר דירה בטרם קבלת הטופס מכשיל את השוכר ועלול לשאת באחריות בשל נזק שייגרם.
אחסון חפצים איננו נחשב לאכלוס הדירה.

קחו בחשבון: גם אם כתוצאה מהתעצלות בעל ההיתר, המבנה לא קיבל טופס 4, הרי שבמידה ותרצו לממש את הנכס בעתיד – הדבר יעורר חשד שהמבנה אינו בנוי ע"פ תנאי ההיתר וערכו עלול לרדת.
אם כל הדרישות מולאו והרשות מונעת אכלוס מסיבות לא ענייניות – יש לפנות לערכאות.