פורום אדריכלות

היי ז/ק

כדי להרוס בניין יש צורך לקבל היתר הריסה. הריסת בניין ללא היתר היא עבירה על חוק התכנון והבניה, והיום יש סמכות לפקחים להטיל קנס של עד 300 אלף שח. 

הצעד הראשון הוא שכירת אדריכל. הוא יבדוק ויסביר לך מהן זכויות הבניה, ישאל אותך מה התקציב שלך לבניה ויתכנן בהתאם. הוא יכין את ההגשה לעיריה, יוכיח במסמכי ההגשה שאכן אתה בעל השטח ובמסגרת הבקשה יסמן בצהוב את הבית הקיים להריסה ובצבעים אדום (בלוקים) וכחול (בטון) את הבית החדש המוצע. רק אחרי שיתקבל היתר ואישור תחילת עבודות (עליו מחתימים כבר את הקבלן) ניתן להתחיל לעבוד. 

יש חברות קבלניות שמעסיקות אדריכלים ומהנדסים משלהן ויכולות לבצע את כל העבודה. מהיקרות והטובות אני מכיר את אוסטק-שמיר, הושיאר או קבוצת הלמן. לא בטוח עד כמה הם ידרימו, שווה לבדוק חברה קבלנית מקומית.

הדרך היותר נכונה וזולה לעשות זאת, היא לקחת מתכננים שיתכננו, ולקראת קבלת ההיתר, כשכבר ברור מה מתכננים, להוציא את התכניות למכרז בין קבלני מפתח. כדי להוזיל עוד יותר - אפשר להוציא כמה מכרזים - שלד בנפרד, חשמל בנפרד וכד'. זה כבר תלוי בזמן הפנוי שלך ובהבנה שלך בתחום. מומלץ מאוד לקחת מפקח בניה כבר בשלב הזה ולשלם לו על ניהול המכרז וכתיבת המפרט ביחד עם האדריכל.

יקי

היי רותם,

כדי לבדוק אם ניתן לסגור את המרפסת באופן חוקי - יש לפנות לאדריכל.
תיאורטית ניתן גם לפנות בחינם לאגף ההנדסה בוועדה המקומית, יש שם מידענים שאמורים להיות מסוגלים (במידה וכל הארכיון ההנדסי נסרק והועלה למחשב) להעלות את ההיתר הרלוונטי ולבדוק אם נותרו זכויות בניה. בפועל, בד"כ אין להם זמן לתת שירות כזה, וגם כשכן - פעמים רבות המידע שהם נותנים שגוי כי לא מדובר בכוח אדם מקצועי או כזה שיש לו מוטיבציה מיוחדת. מה שבא בחינם - הוא ללא אחריות..

יקי 

היי איתן,

כן, נקודת ההתחלה היא בשכירת שירותיו של אדריכל. הוא יבדוק את הזכויות ויזמין תיק מידע מהוועדה המקומית ובו מפורטות כל זכויות הבניה והדרישות המקדימות להגשת בקשה. 
דרישה וודאית שתהיה היא כמובן שכירת מהנדס בניין שיתכנן את שלד המבנה. ישנם משרדים, כמו המשרד שלי, שכוללים גם אדריכל וגם מהנדס, כך שהעיצוב והתכנון האדריכלי נעשים במקביל לפידבק הנדסי ואין הפתעות כשניגשים לתכנון המפורט לביצוע.
יהיו עוד דרישות ויועצים שהוועדה עשויה לדרוש, בטח בבניית בית חדש, והאדריכל הוא מי שאמור להסביר לך על התהליך ולדאוג שהכל קורה באופן מתואם.

אגב - למה עץ?

יקי

היי רננה,

העיכוב בתגובה בגלל בעיה טכנית באתר שנפתרה. טוב נראה אם היא נפתרה עוד רגע כשאלחץ שלח...

אישור מהנדס נדרש רק אם השינויים כוללים שינוי קונסטרוקטיבי - כלומר הורדת עמודים, קורות או קירות תומכים מבטון. חגורות בטון קטנות הנמצאות מעל פתחים אינן קונסטרוקטיביות, אבל צריך להורידן בזהירות ולוודא שאכן מדובר בחגורה ולא בקורה. קבלן טוב יידע מה מותר ומה אסור לו להוריד.

אם השינויים כוללים גם שינוי בחזית המבנה - כלומר סגירת או פתיחת חלונות או דלתות שניתן לראות מבחוץ - פה כבר נדרשת הוצאת היתר או לפחות דיווח על עבודה פטורה מהיתר ואת זה אמור להבין ולבצע האדריכל או המעצב שלקחת.

יקי

היי חיים,

מצד אחד - נראה שיש פה קייס, הייתי לוקח אדריכל ומנסה.
מצד שני - הנה מה שהוועדה עלולה להגיד 
1. בניה על עמודים אינה צמודת קרקע. נכון שבעבר גם באזורים המוגדרים צמודי קרקע אישרו קומות עמודים, אבל יש פה משהו שהם יכולים להיתפס אליו.
2. חלק מהוראת השעה של פיצול דירות הוא היכולת להחזיר את המצב לקדמותו אם הוראת השעה לא תוארך. הכוונה היא בעיקר למרתפים שקיימים בכל מקרה, ובמקום כניסה מתוך הדירה מאפשרים כניסה נפרדת שניתן יהיה לסגור בעתיד. סגירת שטח בקומה המפולשת - לא ניתן להחזיר לאחור. כלומר אתה צריך לוודא שבכל מקרה יש לך זכויות בניה להוספת השטח. אגב - תוכל לטעון שזה לא שטח עיקרי - הרי אין גובה של 2.5 מ'.

בקיצור, במידה וקיימת תב"ע שמאפשרת הוספת שטחי שירות לדירה בקומה מפולשת (חדר עגלות וכד') - הייתי מגיש בקשה להיתר כולל מטבח וכניסה נפרדת ליחידה המשנית, ומראה איך בעתיד ניתן לשייך את התוספת חזרה לדירה הראשית.

מקווה שזה עונה לך על השאלה, בסוף התשובה המוסמכת היא של הוועדה וכדי "לשאול" אותה - צריך להגיש בקשה. הרשויות בד"כ לא אוהבות את כל המהלכים האלה של כחלון להורדת מחירי הדיור ומחפשות איך לטרפד. כדאי להכין בסטנד ביי איזה עו"ד המתמחה בחוק התכנון והבניה לשסות אותו ביועמ"ש הוועדה.

יקי

לטווח הקצר - כן. יש את שכרו של מלווה הבניה הירוקה ויש את העלויות הישירות של חומרי הבניין. טיח תרמי עולה פי 3, זיגוג משולש עולה בהתאם, מערכות הצללה (בנוסף לתריסים) הן הוצאה נוספת לחלוטין וכנ"ל לגבי מחזור מי מזגנים (אגב - מזגן מרכזי יותר זול מהרבה מזגנים קטנים אבל היום כולם מבינים שזה יותר חסכוני בסוף).

לטווח הארוך - לא. עלויות האחזקה של בית ירוק נמוכות יותר. עולה פחות לקרר בקיץ, עולה פחות לחמם בחורף, אם המזגנים משקים את הגינה זה חוסך עלויות מים וכו' וכו'. תוך כמה שנים תחזיר את ההשקעה - מאוד תלוי בסדר גודל הפרוייקט ועד כמה השקעת אבל כנראה 5-10 שנים.



 

זה בדיוק הנושא שצריך לבדוק לפני שרוכשים מגרש, כי כיווניות הנוף וההפניה לשמש היא משהו שאחרי שנבחר מגרש - כבר אין דרך לשנות.

היות ומסלול השמש בשמיים ממזרח למערב, ובהנחה שרוב ימות השבוע הילדים ישחקו בחצר בעיקר אחה"צ - חצר מזרחית תהיה מוצלת ע"י הבית בשעות אחה"צ וזו הבחירה לדעתי כשהשיקול הוא צל טבעי לחצר.

כדאי לבקש מהאדריכל שלכם לבדוק את זה יותר לעומק במודל סכמטי, אפילו בסקצ'אפ, כי שתי קומות לא יטילו כל כך הרבה צל. צריך גם לקחת בחשבון מבנים שכנים וטופוגרפיה וגם פתרונות הצללה אחרים כמו עצים. הכוונה היא שאמנם מדובר בשיקול חשוב, אבל ישנם עוד שיקולים, ואם התכנון יהיה הרבה יותר נכון לחצר מזרחית - אז את נושא הצללת החצר אחה"צ ניתן אולי לפתור בעוד דרכים.

יקי

היי,

ישראל מדינה חמה. אפילו בחורף. אלא אם יש לך שם הצללה קבועה לכיוון דרום (למשל עץ או קומות נוספות של המבנה), הייתי חושב פעמיים לפני שאני בונה כזו חממה. למיזוג כזה חדר יידרש מזגן חזק מאוד, וצריך לחשוב איך ואיפה תולים כזה מזגן אם כל הקירות זכוכית. 

לגבי גג - הוא כמובן צריך לנקז את המים הרחק מהמבנה, זה יעזור גם לניקיון כי כמו שכתבתי קודם - רוב הזמן הוא יצבור אבק ולא יורד גשם ועוד בעיה היא אקוסטיקה - כשיורד גשם - יהיה המון רעש בחדר. 

יקי

היי איתן,

מרפסת שמש, כלומר כזו שיוצאת החוצה מקו הקירות החיצוניים של הדירה, נקראת בחוק התכנון והבניה גזוזטרא. במידה וזו הכוונה, סגירתה בחלונות אסורה.
היות וקל מאוד לראות מהרחוב את עבירת הבניה הזו - במוקדם או במאוחר תקבל זימון לחקירה באזהרה במשרדי הפיקוח על הבניה בעיריה. היום עבירת בניה היא עבירה מנהלית ולא פלילית, כך שבמקום תביעה פלילית בבית משפט שתימשך שנים, תקבל מיד קנס לתשלום וצו להריסה החלונות והחזרת המצב לקדמותו.

ואחרי שאמרנו את זה - תיאורטית, ייתכן ונותרו שטחי בניה לא מנוצלים (אולי בהקלות אם התב"ע שלפיה נבנה הבית קודמת לאוגוסט 89') במגרש שיאפשרו הפיכת אותה מרפסת לשטח עיקרי בדיוק כמו הסלון. אבל כדי שזה יתאפשר יש עוד שני תנאים -
אחד - שהמרפסת לא חורגת מקו הבניין (קו בלתי נראה בשטח שכל הבתים ברחוב בנויים עד אליו)
שני - סביר להניח שהוועדה המקומית תדרוש שכל דיירי הבניין יבצעו את אותה סגירה כדי לשמור על חזות אחידה. 

הי,

ברכות על הזכיה.

השלב הראשון הוא בחירת אדריכל ומהנדס. 
האדריכל יידע להסביר לך מה הזכויות בחלקה - מה ניתן לבנות ולהכווין אותך בשאלות כדי לקבל מושג לגבי הפרוגרמה - מסמך שמגדיר מה רוצים לתכנן ואיתו מתחילים לעבוד.
חשוב לבחור מהנדס כבר בשלב הראשון כי אדריכלים (מניסיון אישי) נוטים לרחף, ועל זה משלמים להם, אבל בסוף העסק צריך גם להיבנות וכדאי שכבר בשלב הראשון יופיעו כל העמודים הדרושים, רוחב וגובה קורות וכד'. 

בשלב הבא, מזמינים מודד לשטח והאדריכל מגיש במערכת ממוחשבת חדשה (רישוי זמין) את תכנית המדידה שלו ונתונים נוספים המתייחסים לתכנון העתידי.
ממתינים 30 יום (היה 45 ועכשיו צומצם ל-30) לתיק המידע ובינתיים ממשיכים לתכנן. ברגע שמגיע תיק המידע, ניתן כבר לראות איזה יועצים נוספים צריך לערב, איזה מסמכים ואישורים צריך, וכשהכל קיים, האדריכל מגיש אותם שוב באותה מערכת לבקרה מרחבית. בוחני הרישוי יבדקו את הבקשה, יתנו הערות לתיקון והבקשה תועבר לאישור הוועדה המקומית. לאחר האישור, יחושבו אגרות, יידרשו עוד כמה אישורים (למשל פיקוד העורף או חברת חשמל) וחישובים הנדסיים ולאחר מכן יינתן היתר. כל הסיפור הזה ייקח לפחות שנה. 

בהצלחה!

היי ליאור,

זה פורום אדריכלות והשאלה הזו מאוד מאוד טכנית וספציפית למהנדס חשמל או מיזוג או אולי תברואה (לא ברור אם מפוח להחלפות אוויר חניה או החלפות אוויר ממוזג לממ"ד). 

יקי

צ׳פה שלום,
כיוון שאתה סובל מבעית רטיבות אני ממליצה להתייעץ עם מומחה לאיטום, יכול להיות שהרטיבות נובעת מנקודת התפר בין תקרת הסלון לתקרה של סגירת המרפסת שהדיירים הקודמים עשו. מומחה לאיטום יעלה לגג, יבדוק ויאטום לפי הצורך.
לגבי הבדלי הטמפרטורה- כיוון שהמרפסת נסגרה, למעשה שלושה קירות שלה הם קירות חיצוניים, בנוסף גם הרצפה וגם התקרה חשופים לטמפרטורה שבחוץ ולכן החדר הזה קר במיוחד בחורף וסובל מבעית בידוד תרמי. אפשר להוסיף שכבת בידוד לקירות ולתקרה, דבר שיקטין את החלל אבל עשוי לעזור. 
בהצלחה
קרן

ציפה שלום,

 ניתן לפנות לחברת הביטוח / ביטוח משכנתא  בגין נזקי רטיבות והם יישלחו בעל מקצוע  מתאים.
בנוסף ניתן להתייעץ גם עם חברות המספקות חומריי איטום - לכל חברה יש יועצים טכנים שניתן לשלוח אליהם שאילתא.
חברות כגון תרמוקיר / ביטום וכיו"ב . 

בהצלחה שירלי

תנסה לדבר עם תרמוקיר הם חזקים בתחום ויש להם את כל החומרים הדרושים. בהצלחה.  

לא הסברת איזו בעיה רטיבות יש לך אז קשה לי לענות.
עקרונית כל מה שתארת אמור להיות קשור להופעת של עובש כנראה כתוצאה מבידוד טרמי לקוי.

איטום ובידוד זה מקצוע מורכב וברוב המקרים כל ניסיון לעקוף את זה דרך חברות ביטוח נתון לכישלון.

היי ג'וש,

הנה קישור לחוק התכנון ובניה - https://he.wikisource.org/wiki/%D7%97%D7%95%D7%A7_%D7%94%D7%AA%D7%9B%D7%A0%D7%95%D7%9F_%D7%95%D7%94%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%94

והנה קישור לתקנות התכנון והבניה שמסבירות איך מפרשים אותו - https://www.nevo.co.il/law_html/Law01/044_046.htm#Seif14

אבל בשניהם לא תמצא הסבר לאיך משרטטים. 

כל רשות מקומית נדרשת לפי החוק לפרסם הנחיות מרחביות שמסבירות בין היתר גם מה אמורה להכיל כל תכנית הגשה, אבל גם שם כנראה שלא תמצא הסבר כזה, פשוט מפני ששרטוט הוא השפה של המתכנן, ואת השפה הזו לומדים בשנה הראשונה ובקורס הראשון אבל זה לא מוגדר בחוק, כמו שכל המילים בשפה העברית לא מוגדרות בחוק. סומכים על שופט שיפרש את צירופיהן. 

החוק מסמיך את מהנדס העיר לאשר תכניות, ואם מבחינתו התכניות עומדות בסטנדרט המקצועי המקובל - התכנית תאושר. 

אם אתה מסתמך בערר על שרטוט לא תקין, טקסטים או נהלים לא יעזרו - אתה צריך חוות דעת אדריכל או עו"ד שמתמחה בחוק התכנון והבניה (לא מקרקעין אלא ספציפית חוק התכנון והבניה) שיאשר שאכן התכנית שגויה או חסרה באופן שמטעה ולא תואמת את השינויים שאושרו. 
לחילופין, אם אתה צודק והם לא אושרו אבל בוצעו - יש כאן עבירת בניה. אתה יכול לפנות למחלקת הפיקוח, להראות להם החריגה וייפתח תיק נגד המבקש.

דבר נוסף - שינויים כאלה כמו דלת לחדר מדרגות או פתח בגג שלא משנים את שטחי הבניה - הם בסמכות מהנדס העיר ללא צורך באישור הוועדה. כלומר, בסמכותו לאשר שינויים כאלה גם אחרי שהוצגה התכנית לציבור ולוועדה. 

יקי 

תודה יקי על התשובה המפורטת.

מה שכתבת בפיסקה האחרונה, שככל שאין שינוי בשטחי הבנייה המהנדס יכול לאשר שינויים, נכון גם אם מדובר ברכוש משותף? דהיינו, כמו במקרה דנן שהיציאה לגג וגם הגג הם חלק מהרכוש המשותף?

תוכל למצוא בתוך הקישור לחוק התכנון והבניה את סמכויות המהנדס. לדעתי שינויים כאלו שמשנים את הגישה לרכוש משותף נופל בתחום הסמכות של מהנדס העיר ואין צורך באישור מחדש בוועדה, אבל באותה נשימה - המהנדס אמון על זכויותיהם של יתר הדיירים אל מול המבקש ואמור לוודא שזכויותיהם נשמרות.
כרגע זה דיון מאוד היפותטי שלא עוזר לדורות הבאים שיעשו חיפוש בפורום, יהיה הרבה יותר קל אם תמצא דרך להעלות לפה הגדלה של החלק הרלוונטי מהתכנית- ממילא, אם אתה מתכוון להגיש ערר תצטרך להכין מסמך כזה שמראה בכמה דפים (ישר ולעניין) את הפגיעה שנגרמת לך.

היי ג'וש,

יש בעיה לאפשר העלאת קבצים חופשית, האקרים למיניהם מנצלים את הפתח הזה.
הפתרון הוא לשים את הקובץ בשירות ענן כלשהו כמו גוגל דרייב או דרופבוקס או https://imgbb.com/ ולשים פה קישור.

כדי להפוך את האזור הרלוונטי מהתכנית לתמונה, יש כלי נהדר  שנקרא  Snipping tool שמגיע עם ווינדוס. 
תפתח את הקובץ כך שיופיע החלק הרלוונטי על המסך ואז לחץ על סמל הווינדוס בפינה התחתונה והקלד את האותיות הראשונות SNIP עד שיימצא ולהפעיל את התוכנה.  
עכשיו בחר NEW ותוכל לבחור את החלון או אזור המסך. הוא יהפוך לתמונה שעליה אתה גם יכול לקשקש ולהוסיף הערות ואז לשמור כקובץ תמונה, להעלות לאיזה ענן ולשתף פה את הקישור.

יקי

תודה על הרעיון.

https://drive.google.com/open?id=1ILOHWyoeyl5nauvKLf5EV8Rost98TGSd

היי,

אמנם היה מן הראוי לסמן את סגירת דלת היציאה באדום ואת פתיחת הפתח בגג בצהוב (כי הפתח נאטם בבניית בלוקים והפתח מצריך הריסת ריבוע בטון) ואפילו לכתוב מבוקש אבל זה מאוד שולי - אני רואה סימון של סולם ופתח, וזה פתרון הגיוני לגמרי כדי לאפשר גישה משותפת לדיירים לגג המשותף תוך ניצול אופטימלי של שטח הגג התחתון. 

היתה גישה עם סולם לגג ונותרה גישה עם סולם לגג. אני לא רואה איפה הפגיעה ומה הבסיס לערר.

יקי

הגישה לגג היתה דרך דלת היציאה לגג. הסולם והפתח לגג לא קיימים אלא זה מה שרוצה לעשות.

בלי לבצע את זה לא תהיה תעודת גמר ולא ניתן יהיה לרשום את חדר הגג בטאבו. 
בנוסף, אפשר לפנות לפיקוח העירוני או מחלקת רישוי ולבקש שיורו על פתיחת הפתח והתקנת סולם כתנאי לפני איטום דלת היציאה.

בהצלחה!

היי,

בתור סטודנט ודור העתיד - אני מציע לך להתקדם לקורסים אוןליין וסרטוני יו-טיוב.
ספרים מהר מאוד הופכים ללא רלוונטיים כי כל שנה יוצאת גרסת חדשה, ולספרים עוד חיסרון עצום - הם לא מייצרים סביבם קהילה. ביוטיוב אתה יכול לקרוא תגובות של אנשים לשיעור, לראות שאתה לא לבד בשאלה מסויימת, ולקבל תשובות ממי שהעלה את הסרטון. אתה גם יכול לראות כמות צפיות ולהבין אצל מי כדאי להשקיע את הזמן ואצל מי לא.

יקי

תראה אין ספק שמסכים עמך..,אבל מחפש לחזק את הבסיס..ובחינת הנוחות אין כמו ספר..חוסך לך את דיבורים.. 😌

היי דפי,

ממש לא ברור לי הקשר בין כיוון הפניית החלון לרמת הניקיון הנדרשת. 
מה שברור הוא שאין לכם תהליך סדור של תכנון (איפה האדריכל בתוך הסיפור?)
בכל תהליך תכנון יש היררכיה - מה הכי חשוב, מה חשוב, מה נחוץ, מה נחמד שיהיה ומה נמצא בתחתית השיקולים ויצטרך לקבל פתרון אחרי שכל הדברים החשובים והנחוצים קיבלו מענה. בשם בדיוק נמצאת השאלה מה יהיה יותר קל לנקות. הרבה לפניה נשאלת השאלה מה אתם רוצים לראות כל בוקר מהחלון, אחריה (ויש כאלה שאצלם זה יהיה השיקול הראשון) השאלה מה יהיה יותר נכון מבחינה אקלימית - לאיזה כיוון להפנות את החלון (דרום!) ואחרי עוד המון שאלות אחרות - השפעת ההפניה על ניקיון החלון (שוב, לא ברור לי הקשר).

יקי  

היי,

כן, זה אפילו עדיף. אבל אם הכוונה היא להשתמש בקירות בלוקים קיימים ולבנות רק את הקיר החיצוני - אז זו לא הכוונה. לממ"ד צריכים להיות 4 קירות חדשים, רצפה ותקרה מבטון שתכניתם אושרה ע"י פיקוד העורף.

יקי